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房地产投资分歧大 北向及公募如何调仓?

2024-05-20 02:36    点击次数:157

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  又一房企遭遇偿债能力质疑,日前,有传言指出“万科欠新华资管的100个亿寻求展期,被拒绝”,随后新华资产进行了回应“不实”。

  传言之下,投资者火速选择了用脚投票。3月4日,万科A一度下跌近5%,截至收盘跌4.65%,港股上,万科企业收盘跌幅达到7.13%。昔日行业优等生深陷债务危机传闻,这也引发了房地产行业的下行,当天房地产行业指数下跌下跌2.51%,全天主力资金净流出16.40亿元。

  传言对万科债券的冲击更为直接,3月4日,万科境内债券价格大幅下跌,“22万科06”跌幅超过36%,一度触发临时停牌,“21万科04”“20万科08”也下跌超19%、9%。

  对房地产板块的信心不足,一旦遭遇债务传闻“黑天鹅”,市场反应可能就较为敏感。不过,从观察角度来看,险资、公募、北向等机构资金从房地产板块的撤离早已发生,以公募基金为例,自2022年底对万科A开启减仓,仅一年时间,公募持有市值骤降80%。北向资金对万科的卖出提早至2021年,减幅超过六成。

  万科深陷债务传闻,出借方先辟谣

  小作文显示:万科正与部分贷款机构(主要是保险公司)进行非标债务展期谈判,以求延长债务期限,原定于2023年12月到期,延期3个月至今年3月到期,随着到期日再次临近,万科董事长郁亮带领高管团队前往北京与机构会面,其中包括新华资产的100亿元,但最终被拒绝。

  从公开资料来看,2023年度第四期中期票据募集说明书显示,新华资产是万科企业的最大出借方之一,合计借款金额达到97.82亿元。

  万科并未对此进行回应,“小作文”涉事方之一的新华资产在3月3日发布公告声明,表示“近期,公司关注到公司与万科企业的不实信息”。

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  新华资产在声明中表示,万科企业系中国房地产行业龙头企业,一直与公司保持正常的业务合作。

  此外,新华资产还表明支持地产发展的态度,作为一家专业的、负责任的资产管理公司,新华资产对中国经济发展充满信心,坚决服务国家战略发展大局,支持中国房地产业健康发展。

  新华资产并未对债务金额、展期情况做出更多说明,不过从新华资产的母公司新华保险的来看,已经连续减持了持有的万科股份。

  公开数据显示,新华保险旗下分红险在2021年进入万科A的前十大股东,并在2022年一季度加仓至1.7亿股,一度成为万科A的第五大流通股。2022年三季度开始,新华保险开启了减持,并在随后的2022年四季度、2023年二季度、三季度持续减持至1.2亿股,目前排名流通股第十。

  北向、公募已经连续大幅减仓万科

  在房地产行业转型的背景下,多家知名房企暴雷后,机构资金纷纷逃离房企个股。还是以万科为例,截至2023年底,除了新华保险,包括国寿、香港中央结算公司为代表的北向资金和公募均不同程度地减持了万科A。

  其中,香港中央结算公司一度为万科A的第二大流通股东,2021年中报持股达到6.4亿,占比达到6.58%,自2021年三季度以来陆续开启减持,截至2023年三季度,香港中央结算公司退居万科A第三大流通股,持股为2.3亿,持股占比为2.41%。

  公募方面,从A股上市标的万科A、港股上市标的万科企业来看,二者均在2022年三季度达到公募持仓的高位,整体来看,全市场370只基金持有万科A,持股总量达到8.78亿股;有14只基金持有万科企业8570万股。

  按照此前市值计算,公募持有万科A市值达到156.7亿元,占流通股比例达到9.04%;公募持有万科企业市值为11.08亿,持股占流通股比例为4.5%。

  随着房地产行业的调整,公募在这一板块的配置迅速萎缩,公募纷纷选择了逃离。

  截至2023年底,公募重仓股中,仅剩73只基金持有万科A,持股数降至2.79亿元,持股占比下降至2.87%,持股数量的减少与股价回落,公募持股总市值仅剩29.17亿元,降幅超过81%。

  港股万科企业方面,公募持仓也有所减少,截至2023年底,仅有11只基金持有4408万股,公募持有市值回落至2.88亿。

  减仓较多公募方面,安信基金、工银瑞信2023年四季度分别减仓1309.15万股、1223.19万股。尽管嘉实基金同样减仓较多,达到943.52万股,但仍持有1.37亿股,位于公募持仓第一。

  在2023年底,包括交银施罗德、兴证资管、中邮创业、中银基金等14家基金公司在重仓股已经不见万科A。

  当前市场对房地产投资看法不一。一方面,随着销售政策、贷款政策都在向好改善,上市房企的融资空间打开,有观点认为房地产行业及产业链的优质公司出现了相应的投资机会;但另一方面,也有观点认为,房地产供给和新增人口都已经面临拐点,长周期的趋势目前没有看到改变的迹象,行业依然面临过剩的压力。



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